Det tok kun 55 år for boligprisene å stige fra kr. 100.000,- i 1971 til 5 millioner i 2025. På bare to generasjoner har boligprisene steget 50 ganger. Dersom veksten i boligprisene stiger i samme takt de neste to generasjonene vil en bolig koste 250 mill. i 2080.
Velkommen til år 2080. Brødet koster 3.000 kroner, 1 liter helmelk 425 kroner og en pakketur til Syden ligger på rundt 600.000 kroner. Men pyttsann, det gjør ingenting. Alle er, endelig kan man kanskje si, millionærer - og det lenge før den tid.
Mange vil sikkert fnyse av de høye boligprisene presentert her og tenke at det hele er oppspinn og feberfantasier. Så dyrt kan det jo ikke bli, det sier seg selv, tenker kanskje noen av dere.
Men sett deg selv i skoene til en middels voksen person i 1971. Han ville helt sikkert ikke, i sine villeste fantasier, trodd et sekund på at en bolig skulle koste 5 millioner kroner i 2025. Akkurat som du ikke tror at en bolig kan koste 250 mill. om noen tiår.
Ingen prognose
Dette er ingen prognose eller spådom. Det ligger ingen avanserte beregninger bak tallene. Ingen excel-regneark med drøssevis av formler og forutsetninger. Det overlater vi til dagens moderne spåmenn, du vet - (makro)økonomene og strategene du ser på TV og som får rikelig med spalteplass i avisene.
Dette er kun en enkel framskrivning basert på utviklingen i boligprisene siden 1971, det året vi gikk over til et rent fiat-pengesystem. Gitt at dagens pengesystem fortsetter i overskuelig fremtid så vil dette bli resultatet. En bolig vil selvfølgelig ikke koste akkurat 250 millioner, men det er heller ikke poenget. Det er retningen på boligprisene, som bare er oppover, og størrelsen på beløpet som betyr noe.
For å vise at framskrivingen av boligprisene ikke bare er oppspinn, la oss se på noen alternativer.
Først, en økning på 50 ganger, som vist over fra 1971, tilsier en årlig vekst 7,4%. 50 ganger dagens pris på 5 millioner gir oss 250 millioner om to generasjoner.
Utviklingen i boligprisene siden år 2000 har vært noe lavere, 6,4% per år. Legger vi det tallet til grunn vil boligprisene stige 30 ganger fram til 2080. 30 ganger dagens pris på 5 millioner gir oss en boligpris i 2080 på rundt 150 mill.
"Neimen, det går jo ikke!" Det var reaksjonen til en ung kvinne som ble presentert regnestykket for noen dager siden.
Det er uvesentlig om en gjennomsnittlig bolig i 2080 koster 150 eller 250 millioner (eller midt i mellom). Poenget er at vi snakker om astronomiske boligpriser og at boligkjøpene må finansieres med stadig mer gjeld. Sparing er. med dagens system, blitt en umulighet.
Det norske boligmarkedets tre faser siden 1819
For å forstå nåtiden må vi kjenne til vår historie. La oss studere det norske boligmarkedet nesten helt tilbake til vi ble et fritt land i 1814.
Det finnes data på Norges Bank sin nettside som viser utviklingen i boligprisene siden 1819.
Grafen under viser hvordan boligprisene har utviklet seg. Det fremkommer tydelig at boligprisene i Norge har gjennomgått tre faser.
Fase 1: 1819 - 1850
Ingen vekst i boligprisene på over 30 år. Hvorfor?
Norge ble en selvstendig nasjon i 1814, men uten et effektivt kredittvesen, altså banker. Norges Bank var, fra dens etablering i 1816, den eneste bank næringslivet kunne henvende seg til etter midten av århundret. Og Norges Bank lukket sine porter for ethvert utlån med direkte forretningsmessig formål.
Den utlånspolitikk Norges Bank drev var å låne ut mesteparten av midlene til fast eiendom (den gang kalt hypoteklån); altså bolig eller annen eiendom. I 1840 utgjorde pantelånene 84% av utlånsmassen. Norges Bank ga kun kortsiktige lån mot sikkerhet (pant) i fast eiendom. Lånene hadde en maksimal løpetid på 6 måneder, som var maksimal løpetid etter reglementet, men lånene ble i praksis stadig fornyet.
Det var ikke før 1848 at Norge fikk sin første privatbank, Christiania Kreditkasse (senere Christiania Bank og Kreditkasse, nå Nordea). Banken holdt til i hjemmet til Fritz Heinrich Frølich (en av grunnleggerne) de første årene, og det var først i 1858 at virksomheten ble til flyttet til egne lokaler. Banken begynte med andre ord sin virksomhet i meget beskjeden målestokk.
I 1855 fulgte Bergens Privatbank og i 1857 ble Den norske Creditbank opprettet. Begge bankene er nå DnB.
Uten et effektivt bankvesen var det svært få steder for bedriftene å henvende seg når de trengte finansiering til sin virksomhet eller for lån til fast eiendom. Seddelmengden steg 'kun' 4% per år i perioden. Dette forklarer hvorfor boligprisene var stabile i de første årene av det frie Norges historie.
Kilde: Den norske pengehistorie (Wilhelm Keilhau)
Fase 2: 1851 - 1954
Med etableringen av forretningsbanker fra 1848 og utover ble det enklere for næringslivet å finansiere sin virksomhet. Norge hadde endelig fått et fungerende bankvesen, men som hovedsakelig betjente næringslivet (i hvert fall de første tiårene).
Seddelmengden (pengemengden) i disse årene vokste med ca. 6% i året.
Dog steg boligprisene kun 2,2% per år. Årsaken er at nye lån (og dermed en økning av pengemengden) gikk til næringslivet, og i mindre grad til boligmarkedet.
Fase 3: 1955 - 2025
Men i 1954 skjedde det noe. Veksten i pengemengden tiltok og dermed også økningen i boligprisene. Pengemengdeveksten har siden 1954 vært 8% per år og boligprisene har steget 7,2% i året, markant høyere enn i fase 2 (1851 - 1954).
Fra 1940 til 1954 var boligprisene frosset under et regime med totalregulering, der nominelle priser bare steg med rundt 15 %, mens konsumprisindeksen (KPI) økte med nesten 90%. Da prisfrysen ble opphevet i 1954, skjedde det en markant økning i registrerte priser allerede året etter, med indeksen som hoppet fra 213 i 1954 til 276 i 1955 (på nasjonalt nivå, med 1912=100 som base).
Fra 1970- og 1980-tallet spilte lavere renter, finansiell deregulering (f.eks. opphevelse av kredittrestriksjoner) og oljeboomen en rolle i å akselerere veksten i boligpriser ytterligere, men det initiale skiftet i 1955 var primært reguleringsdrevet.
Hvordan betale for den store boligfesten?
Norske husholdninger har i dag en gjeld på rundt 253% av netto disponibel inntekt. Sammen med Danmark er vi i verdenstoppen.
I 1984 innførte Kåre Willoch sin regjering en betydelig deregulering av kredittmarkedet. Dette blir ofte omtalt som 'Frislippet'. Resultatet var en kortvarig forbruksfest der privat forbruk doblet seg, drevet av økt lån og kreditt.
Av grafen nedenfor ser man tydelig effekten på boligprisene. Fra 1984 til og med 1987 steg boligprisene 86%. Den kredittdrevne veksten i boligprisene ble imidlertid kortvarig. Fra 1987 til 1992 falt boligprisene med 32%.
Vi ser også av grafen at boligpriser og lønninger steg nogenlunde i takt fra 1970 til 1985.
Året 1985 markerte begynnelsen på en dekobling mellom boligpriser og lønninger som har vedvart til i dag.
Etter at boligprisene bunnet ut i 1992 (markert ved strek i grafen) har boligprisene har steget cirka 9,3 ganger, mens lønningene kun har steget 3,6 ganger. Boligprisene har med andre ord steget 2,6 ganger fortere enn lønningene, og det på bare litt over 30 år.
Dersom denne utviklingen fortsetter, betyr det kort og godt at nordmenns gjeldsgrad må fortsette å øke fram mot år 2080. Det er den eneste måten boligfesten kan finansieres på.
Boligfesten som ikke kan vare
Folk jubler over stadig høyere boligpriser. Avisene skriver om boligfesten og alle føler seg rikere. Lite spalteplass blir viet elefanten(e) i rommet, nemlig de svimlende boligprisene og en stadig mer gjeldsbelastet befolkning.
Gjelden blir som en tidsinnstilt bombe.
Vi siterer igjen den unge kvinnen og sier oss enige: "Neimen, det går jo ikke!"
